Egy családi ház elkészült terve még nem feltétlenül jelenti azt, hogy a kivitelezők már ugyanarra a tartalomra tudnak árat adni. Különösen egy engedélyezési terv esetében maradhatnak nyitva olyan műszaki, mennyiségi és minőségi kérdések, amelyek jelentősen befolyásolják az ajánlat végösszegét. Ha nincs előre meghatározott, egységes műszaki tartalom, könnyen előfordulhat, hogy több kivitelező látszólag ugyanarra az épületre ad ajánlatot, valójában azonban eltérő szerkezetekkel, anyagminőséggel vagy kiegészítő munkákkal számol.
Az elkészült terv még nem mindig elég az ajánlatkéréshez
Egy családi ház tervezési folyamatának fontos mérföldköve, amikor elkészülnek a szükséges tervdokumentációk. Ettől azonban még nem biztos, hogy a beruházás olyan részletességgel van meghatározva, amely alapján több kivitelező valóban azonos tartalomra tud ajánlatot adni.
Ez különösen gyakori akkor, ha az építtető elsősorban engedélyezési tervvel rendelkezik. Egy ilyen terv elsődleges feladata nem feltétlenül az, hogy minden egyes építési tételt, mennyiséget, anyagminőséget és kivitelezési részletet olyan mélységben rögzítsen, amely már közvetlenül alkalmas egy tételes versenyeztetésre.
Ráadásul nem minden tervezési megbízás része a részletes költségvetési dokumentáció elkészítése. Így előfordulhat, hogy az építtető a tervekkel a kezében már kivitelezőket keres, miközben még nincs olyan egységes dokumentuma, amely pontosan meghatározná, mire kér árat.
Mi a gond azzal, ha csak egy végösszeget kapunk?
A kivitelezői ajánlatkérés során gyakori, hogy az építtető egy teljes végösszeget vagy például négyzetméter-alapú árat kap. Ez első látásra egyszerűen összehasonlíthatónak tűnik, de önmagában sokszor kevés információt ad.
Nem feltétlenül derül ki belőle például, hogy pontosan milyen falazattal, hőszigeteléssel, burkolatokkal, nyílászárókkal, gépészeti megoldásokkal vagy egyéb szerkezetekkel számolt az ajánlattevő. Ugyanez igaz azokra a járulékos munkákra is, amelyek egy építkezés során jelentős költséget jelenthetnek, mégis könnyen kimaradhatnak egy általánosan megfogalmazott ajánlatból.
Két hasonló végösszeg mögött ezért egészen eltérő műszaki tartalom állhat. Ugyanígy az is előfordulhat, hogy egy magasabbnak tűnő ajánlat valójában több munkát vagy magasabb műszaki színvonalat tartalmaz.
Ez nem feltétlenül a kivitelező hibája
Fontos látni, hogy az ajánlatok eltérő részletezettsége nem feltétlenül a kivitelezők hibájából adódik. Egy teljes, tételes műszaki és mennyiségi kiírás összeállítása komoly szakmai előkészítő munkát igényel.
Az ajánlatadás pillanatában azonban a kivitelező még nem tudhatja, hogy végül ő kapja-e meg a munkát. Érthető tehát, ha egy ajánlattevő nem szeretne több órát vagy akár napot fordítani részletes mennyiségszámításra, műszaki tartalom meghatározására és tételes kiírás készítésére úgy, hogy a megbízás megszerzése bizonytalan.
A kivitelező számára sok esetben éppen ezért praktikusabb egy gyorsabban összeállítható ajánlatot készíteni a rendelkezésére álló információk alapján. Az építtető szempontjából viszont ez megnehezítheti a valódi összehasonlítást.
Miért problémás, ha az egyik kivitelező állítja össze az összehasonlítás alapját?
Előfordul, hogy az egyik ajánlattevő vállalja a részletesebb kiírás elkészítését, majd ennek alapján ad árat. Ez önmagában nem feltétlenül rossz megoldás, és egy jól felkészült kivitelező készíthet nagyon alapos dokumentációt.
A gond inkább az, hogy ilyenkor az ajánlattevő maga határozza meg annak a műszaki tartalomnak egy részét, amelyet később be is áraz. Nem biztos, hogy ugyanazokat a tételeket, mennyiségeket és műszaki megoldásokat tartaná fontosnak egy másik kivitelező vagy egy független szakember.
Ezért egy kivitelező által készített kiírás nem minden esetben alkalmas arra, hogy több ajánlattevő számára teljesen azonos és semleges összehasonlítási alapot teremtsen.
Előbb a műszaki tartalom legyen meghatározva, utána jöjjön az ár
Az ajánlatkérés logikus sorrendje az, hogy először minél pontosabban meg kell határozni, mit szeretne az építtető megvalósítani. Csak ezt követően érdemes arra kérni a kivitelezőket, hogy ugyanazt a tartalmat árazzák be.
Ha ez a sorrend megfordul, könnyen előfordulhat, hogy nem az ár készül el a kívánt műszaki tartalomhoz, hanem később a műszaki tartalom kezd majd kényszerűségből igazodni a korábban megadott árhoz. Ilyenkor egyes tételek egyszerűsödhetnek, más munkák kimaradhatnak, vagy olcsóbb anyagok kerülhetnek a tervbe pusztán azért, hogy tartható legyen egy korábban megadott összeg.
Ez nem feltétlenül jelent rosszhiszeműséget egyik fél részéről sem, egyszerűen abból következik, hogy az ár már megszületett, mielőtt a pontos tartalom véglegesen tisztázva lett volna.
Mitől lesznek valóban összehasonlíthatók a kivitelezői ajánlatok?
Ahhoz, hogy az ajánlatokat érdemben össze lehessen vetni, minden ajánlattevőnek ugyanazokra a munkákra, mennyiségekre és műszaki követelményekre kell árat adnia. Ehhez szükség van egy részletes és egységes alapdokumentumra.
Egy jól elkészített költségvetési kiírás lehetővé teszi, hogy több kivitelező ugyanarra a műszaki és mennyiségi tartalomra adjon árat, így az egyes ajánlatok közötti különbségek már valóban értelmezhetők.
Ha például minden ajánlattevő ugyanazokat a falazási, hőszigetelési, burkolási és egyéb tételeket, azonos műszaki követelmények mellett árazza be, az árkülönbségek már sokkal jobban értelmezhetők.
Ez az építtetőnek is könnyebb helyzetet teremt, mert nem kell minden ajánlatot külön-külön visszafejteni annak megértéséhez, hogy az egyik kivitelező mit számolt bele, a másik pedig mit hagyott ki.
A részletes kiírás nem feltétlenül jelenti azt, hogy olcsóbb lesz az építkezés
Fontos különbséget tenni az összehasonlíthatóság és az olcsóság között. Egy részletes költségvetési dokumentáció önmagában nem garantálja, hogy a végső kivitelezési ár alacsonyabb lesz.
Előfordulhat, hogy a pontos műszaki tartalom alapján a beruházás drágábbnak látszik, mint egy korábban kapott általános becslés. Ennek azonban gyakran éppen az az oka, hogy a részletesebb dokumentáció már olyan munkákat és tételeket is tartalmaz, amelyek egy kevésbé részletes ajánlatban nem jelentek meg.
A valódi előny tehát nem feltétlenül a legalacsonyabb ár elérése, hanem az átláthatóság. Az építtető nagyobb eséllyel látja előre, hogy mit kap a pénzéért, és azt is össze tudja hasonlítani, hogy ugyanazt a műszaki tartalmat az egyes kivitelezők milyen feltételekkel vállalják.
Az ár csak az egyik szempont a kivitelező kiválasztásakor
Még jól összehasonlítható ajánlatok esetén sem célszerű kizárólag a végösszeg alapján kivitelezőt választani. Egy családi ház építése hosszú, összetett folyamat, amely során az együttműködés minősége legalább olyan fontos lehet, mint az ajánlati ár.
Érdemes megnézni a kivitelező korábbi munkáit, referenciáit, és ha lehetőség van rá, beszélni korábbi megrendelőkkel is. Sokat elárulhat az első egyeztetések minősége, a kommunikáció pontossága, a kérdésekre adott válaszok, valamint az is, hogy mennyire egyértelműen kezeli a kivitelező a műszaki és pénzügyi kérdéseket.
A személyes benyomás és a bizalom szintén fontos. Egy több hónapos vagy akár hosszabb építkezés során rendszeres egyeztetésekre és közös döntésekre van szükség, ezért nem mindegy, milyen munkakapcsolat alakul ki az építtető és a kivitelező között.
A részletes műszaki és mennyiségi kiírás ezen szempontok egyikét sem helyettesíti. Abban segít, hogy az ár is korrekt módon összehasonlítható tényező legyen a kiválasztási folyamatban.
Korrekt versenyeztetéshez közös alap szükséges
A kivitelezői versenyeztetés célja nem az, hogy az ajánlattevők egymástól függetlenül próbálják kitalálni, pontosan mire gondolt az építtető. Sokkal tisztább helyzetet teremt, ha minden résztvevő ugyanabból a tervből, azonos műszaki elvárásokból és egységes mennyiségi kimutatásból dolgozik.
Ez a kivitelezők számára is előnyös lehet, hiszen kevesebb bizonytalansággal kell számolniuk az ajánlat elkészítésekor. Nem nekik kell minden esetben saját feltételezésekkel pótolniuk a hiányzó információkat, és világosabban láthatják, hogy pontosan milyen munkára kér tőlük árat a megrendelő.
Az építtető számára pedig az a legfontosabb előny, hogy tudatosabban hozhat döntést. Nem pusztán több különböző végösszeget lát egymás mellett, hanem azt is tudja, hogy ezek az összegek azonos vagy legalább jól meghatározott műszaki tartalomhoz kapcsolódnak.
Egy családi ház építésénél ezért az ajánlatkérést nem azzal érdemes kezdeni, hogy „mennyibe kerül egy négyzetméter?”, hanem azzal, hogy pontosan mit szeretnénk megépíteni. Ha a műszaki tartalom egyértelmű, az árak végre valóban összehasonlíthatóvá válnak.
